Luật Đất đai 2024 (hiệu lực 1/8/2024) bỏ khung giá đất do Chính phủ ban hành và chuyển bảng giá đất của tỉnh sang chu kỳ lập hằng năm, áp dụng từ ngày 1/1 của năm. Bảng giá đất lập theo luật cũ được tiếp tục dùng tới hết ngày 31/12/2025, trong thời gian đó tỉnh có thể điều chỉnh khi cần. Đây là một trong những thay đổi chạm tới nhiều người nhất, vì bảng giá là căn cứ tính rất nhiều khoản tiền liên quan đến đất.
Bài này giải thích cơ chế cũ, cơ chế mới và hệ quả với người có đất. Bài không đưa con số giá đất của bất kỳ nơi nào. Thông tin tính tới thời điểm viết; cơ chế lập bảng giá có thể đã được Quốc hội hoặc Chính phủ điều chỉnh bằng văn bản sau này, nên khi cần dùng thật, bạn tra văn bản hiện hành và quyết định bảng giá của tỉnh mình.
Cơ chế cũ: khung giá năm năm và bảng giá năm năm
Dưới Luật Đất đai 2013, giá đất nhà nước có ba lớp. Lớp trên cùng là khung giá đất do Chính phủ ban hành, đặt mức tối thiểu và tối đa cho từng loại đất theo vùng, áp dụng 5 năm. Lớp giữa là bảng giá đất do tỉnh lập trong phạm vi khung đó, cũng theo chu kỳ 5 năm. Lớp dưới là giá đất cụ thể, xác định cho từng trường hợp như bồi thường khi thu hồi, giao đất có thu tiền.
Nhược điểm của cơ chế này được nhắc nhiều: bảng giá giữ nguyên 5 năm trong khi giá giao dịch thực tế thay đổi, nên khoảng cách giữa bảng giá và giá thị trường ở nhiều nơi rất lớn. Để bù, các tỉnh dùng thêm hệ số điều chỉnh giá đất hằng năm. Khi giá bồi thường dựa vào những con số thấp xa thị trường, người bị thu hồi đất thấy thiệt và khiếu nại kéo dài.
Khung giá của Chính phủ cũng làm bảng giá tỉnh bị bó: có nơi giá giao dịch đã vượt trần khung nhưng bảng giá không được vượt. Đây là lý do chính khiến luật mới quyết định bỏ hẳn lớp khung giá.
Cơ chế mới: những gì luật 2024 đặt ra
Không còn khung giá đất. Chính phủ không ban hành khung giá nữa. Tỉnh tự xây dựng bảng giá đất cho địa bàn của mình theo nguyên tắc, phương pháp luật quy định.
Bảng giá đất lập hằng năm. Bảng giá được xây dựng định kỳ hằng năm, công bố và áp dụng từ ngày 1/1 của năm. Theo quy định chuyển tiếp, bảng giá theo luật cũ được dùng tới hết 31/12/2025; bảng giá lập theo luật mới áp dụng từ 1/1/2026.
Định giá theo nguyên tắc thị trường. Luật đặt nguyên tắc định giá theo thị trường, tuân thủ phương pháp, trình tự, bảo đảm khách quan, công khai, minh bạch. Thông tin đầu vào lấy từ giá giao dịch, giá trúng đấu giá, giá trong cơ sở dữ liệu đất đai.
Có thể lập bảng giá tới từng thửa. Ở khu vực đã có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất, bảng giá có thể được xây dựng theo vùng giá trị, tới từng thửa đất chuẩn, thay vì chỉ theo tuyến đường, vị trí.
Hội đồng thẩm định có thành viên độc lập. Luật mới bổ sung thành phần hội đồng thẩm định bảng giá đất, thẩm định giá đất cụ thể, trong đó có đại diện tổ chức tư vấn hoặc chuyên gia về giá đất, để giảm cảnh "tự lập, tự duyệt".
Bảng giá đất được dùng để tính những gì
Luật 2024 mở rộng phạm vi dùng bảng giá đất so với trước. Bảng sau gom các khoản thường gặp với người dân và hộ kinh doanh; danh sách đầy đủ nằm trong luật.
| Việc | Bảng giá đất dùng làm gì | Người chịu ảnh hưởng |
|---|---|---|
| Công nhận quyền sử dụng đất, cấp sổ lần đầu cho cá nhân | Tính tiền sử dụng đất phải nộp (nếu thuộc diện phải nộp) | Người đang làm sổ cho đất chưa có giấy tờ |
| Chuyển mục đích sử dụng đất của cá nhân | Tính tiền sử dụng đất chênh lệch | Người chuyển đất vườn, đất nông nghiệp sang đất ở |
| Thuê đất trả tiền hằng năm | Tính tiền thuê đất | Hộ kinh doanh, doanh nghiệp thuê đất của Nhà nước |
| Thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất | Làm căn cứ tính hoặc làm mức sàn khi giá kê khai thấp | Người mua bán, tặng cho, thừa kế |
| Xử phạt vi phạm hành chính về đất đai | Làm căn cứ tính một số khoản | Người có hành vi vi phạm |
| Bồi thường thiệt hại cho Nhà nước | Tính giá trị thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất | Tổ chức, cá nhân gây thiệt hại |
Giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất không dùng thẳng bảng giá mà dùng giá đất cụ thể. Tuy vậy, giá cụ thể có thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh tính từ bảng giá, nên bảng giá sát thị trường hơn thì giá bồi thường cũng dễ sát thị trường hơn.
Phương pháp định giá: bỏ một cách, giữ bốn cách
Luật Đất đai 2024 quy định các phương pháp định giá gồm so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất; Chính phủ được quy định thêm phương pháp khác nếu cần. Phương pháp chiết trừ từng dùng theo văn bản hướng dẫn luật cũ không còn nằm trong danh sách này.
Hiểu nôm na, phương pháp so sánh lấy giá các thửa tương tự đã giao dịch rồi điều chỉnh theo khác biệt; phương pháp thu nhập tính từ dòng thu mà đất mang lại; phương pháp thặng dư lấy tổng doanh thu phát triển dự kiến trừ chi phí; hệ số điều chỉnh nhân giá trong bảng giá với một hệ số do tỉnh công bố. Mỗi phương pháp có điều kiện áp dụng riêng.
Người dân hiếm khi trực tiếp chọn phương pháp, nhưng biết các tên gọi này giúp bạn đọc được chứng thư hoặc báo cáo định giá trong hồ sơ bồi thường, và đặt câu hỏi đúng khi thấy con số bất thường.
Ba cách hiểu sai thường gặp về bảng giá hằng năm
"Hằng năm" không có nghĩa là năm nào cũng tăng. Bảng giá được rà và công bố theo chu kỳ hằng năm, nhưng mức giá từng vị trí có thể tăng, giữ nguyên hoặc giảm tuỳ dữ liệu thị trường của địa bàn. Một khu vực giao dịch trầm lắng nhiều năm không có lý do để tăng chỉ vì đã sang năm mới.
Bảng giá không quyết định giá bạn bán được. Người mua và người bán vẫn tự thoả thuận giá. Bảng giá chỉ là thước đo của Nhà nước để tính các khoản tiền liên quan đến đất. Người môi giới nói "bảng giá vừa lên nên đất phải lên" là đang dùng bảng giá làm lý lẽ bán hàng, không phải cơ chế của luật.
Bảng giá mới không tự động áp cho hồ sơ đã nộp. Hồ sơ có nghĩa vụ tài chính thường được tính theo giá tại thời điểm luật và văn bản hướng dẫn quy định, chẳng hạn thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ hoặc thời điểm có quyết định. Bạn nên hỏi rõ mốc này khi nộp, vì nộp trước hay sau ngày 1/1 có thể dẫn tới số tiền khác nhau.
Khung giá bỏ đi không có nghĩa là tỉnh muốn đặt sao cũng được. Bảng giá vẫn phải theo nguyên tắc, phương pháp, trình tự luật quy định, được hội đồng thẩm định xem xét và trình hội đồng nhân dân cấp tỉnh trước khi công bố áp dụng. Người dân có thể góp ý khi dự thảo được công khai lấy ý kiến.
Hệ quả thực tế với người có đất
Khi bảng giá được điều chỉnh sát thị trường hơn, những khoản tính theo bảng giá có xu hướng thay đổi theo. Với người đang làm sổ lần đầu hay chuyển đất vườn sang đất ở, tiền sử dụng đất phải nộp có thể khác nhiều so với vài năm trước. Với người bị thu hồi đất, giá bồi thường có cơ sở sát hơn. Hai mặt này đi cùng nhau.
Ví dụ giả định: một gia đình ở ven đô định chuyển 100 mét vuông đất vườn sang đất ở để làm nhà cho con. Năm trước họ hỏi thăm và được ước một khoản. Năm nay tỉnh áp dụng bảng giá mới, khoản phải nộp được tính lại theo bảng mới. Nếu chỉ nghe "năm ngoái nhà bên cạnh nộp bao nhiêu" để lên kế hoạch tài chính, gia đình này dễ hụt.
Bài học là đừng dùng con số cũ làm căn cứ. Trước khi nộp hồ sơ có phát sinh nghĩa vụ tài chính, xin cơ quan thuế hoặc văn phòng đăng ký đất đai ước tính theo bảng giá đang áp dụng ở thời điểm đó.
Cách theo dõi bảng giá đất của tỉnh mình
Bảng giá do chính quyền cấp tỉnh quyết định và công bố công khai. Cách theo dõi gọn:
- Tìm văn bản ban hành bảng giá đất của tỉnh trên cổng thông tin điện tử của tỉnh hoặc cơ sở dữ liệu văn bản pháp luật; ghi lại số hiệu văn bản và ngày áp dụng.
- Nếu tỉnh của bạn được hình thành từ việc sáp nhập năm 2025, xem bảng giá đang áp dụng cho địa bàn cũ của mình là văn bản nào, vì giai đoạn chuyển tiếp có thể còn dùng bảng giá của tỉnh trước sáp nhập.
- Xác định thửa đất của mình thuộc vị trí, tuyến đường hoặc vùng giá trị nào trong bảng; ghi lại để so sánh qua các năm.
- Theo dõi dự thảo bảng giá được lấy ý kiến trước khi ban hành, nếu tỉnh có đăng; đây là lúc góp ý có ý nghĩa.
- Khi có giao dịch, đối chiếu lại với bảng giá đang có hiệu lực vào đúng ngày nộp hồ sơ.
Nếu bạn thấy giá đất cụ thể trong phương án bồi thường thấp bất thường so với bảng giá hoặc thị trường, đó là căn cứ để đề nghị giải thích hoặc khiếu nại theo thủ tục. Danh mục này có bài riêng về thu hồi đất.
Câu hỏi thường gặp
Luật Đất đai 2024 có còn khung giá đất không?
Không. Luật mới bỏ khung giá đất do Chính phủ ban hành. Tỉnh tự xây dựng bảng giá đất cho địa bàn mình theo nguyên tắc thị trường và các phương pháp định giá luật quy định.
Bảng giá đất cũ dùng đến bao giờ?
Theo quy định chuyển tiếp của Luật Đất đai 2024, bảng giá đất lập theo luật cũ được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025, và tỉnh có thể điều chỉnh trong thời gian đó. Bảng giá theo luật mới áp dụng từ 1/1/2026.
Bảng giá đất có phải là giá mua bán ngoài thị trường không?
Không. Bảng giá là giá nhà nước dùng để tính các khoản như tiền sử dụng đất, thuế phí, tiền thuê đất. Giá mua bán thực tế do các bên thoả thuận và có thể cao hoặc thấp hơn bảng giá.
Giá bồi thường khi thu hồi đất có lấy theo bảng giá không?
Giá bồi thường dùng giá đất cụ thể do cơ quan có thẩm quyền quyết định cho từng trường hợp. Giá cụ thể có thể được tính bằng phương pháp hệ số điều chỉnh dựa trên bảng giá, nên bảng giá vẫn có ảnh hưởng gián tiếp.
Tỉnh sáp nhập năm 2025 thì bảng giá đất tính theo tỉnh nào?
Trong giai đoạn chuyển tiếp, địa bàn cũ có thể vẫn áp dụng bảng giá của tỉnh trước sáp nhập cho tới khi tỉnh mới ban hành bảng giá thống nhất. Bạn tra văn bản bảng giá hiện hành của tỉnh hoặc hỏi văn phòng đăng ký đất đai.
Làm sao biết thửa đất của mình nằm ở mức giá nào trong bảng?
Mở văn bản bảng giá của tỉnh, tìm theo tên xã, phường, tuyến đường hoặc vùng giá trị, rồi xác định vị trí thửa đất. Nếu khó đọc, hỏi văn phòng đăng ký đất đai hoặc cán bộ địa chính xã để được chỉ dẫn.