Luật Đất đai 2024 (hiệu lực 1/8/2024) không còn coi hộ gia đình là chủ thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mới; còn hộ gia đình đã được giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất trước ngày luật có hiệu lực thì vẫn tiếp tục sử dụng theo thời hạn còn lại. Luật mới làm rõ khái niệm "thành viên có chung quyền sử dụng đất" của hộ và cho phép cấp đổi sổ để ghi tên đầy đủ những người này khi có yêu cầu.
Hàng triệu sổ đỏ ở nông thôn đang ghi chủ là "hộ ông", "hộ bà". Thay đổi này không làm các sổ đó mất giá trị, nhưng đặt lại câu hỏi ai có quyền gì với thửa đất. Bài giải thích điểm khác so với luật cũ và việc bạn nên làm. Thông tin tính tới thời điểm viết; bạn tra văn bản hiện hành trên cơ sở dữ liệu văn bản pháp luật trước khi làm giao dịch.
Vì sao luật mới thôi giao đất cho hộ gia đình
Dưới Luật Đất đai 2013, hộ gia đình là một trong các chủ thể sử dụng đất. Nhà nước giao đất nông nghiệp theo nghị định về giao khoán, giao đất ở theo hộ, và sổ đỏ ghi "cấp cho hộ ông/bà". Cách làm này phù hợp giai đoạn chia ruộng theo nhân khẩu, nhưng nảy sinh vướng mắc khi thành viên trong hộ thay đổi theo thời gian: con cái lấy vợ, lấy chồng, chuyển đi, sinh thêm người, có người mất.
Khi bán hay thế chấp đất của hộ, câu hỏi "ai là thành viên hộ ở thời điểm được giao đất" rất khó trả lời, vì sổ hộ khẩu giấy đã bị bỏ và nhiều hồ sơ giao đất không lưu danh sách người. Tranh chấp giữa các thành viên, và giữa thành viên với người mua, là chuyện thường gặp ở toà.
Luật 2024 xử lý theo hướng: từ nay giao đất, cho thuê đất cho cá nhân, không giao thêm cho hộ; với các hộ đã có đất thì không thu lại, mà làm rõ ai trong hộ có chung quyền để các giao dịch sau này có căn cứ.
Thay đổi này cũng khớp với cách quản lý dân cư hiện nay: thông tin về người được lưu theo từng cá nhân, gắn với số định danh cá nhân, chứ không theo cuốn sổ của cả hộ. Khi quyền sử dụng đất được ghi theo từng người có tên, có số định danh, việc tra cứu, xác minh và đăng ký biến động về sau cũng rõ ràng hơn, đỡ cảnh mỗi nơi hiểu "hộ" một kiểu.
Thành viên có chung quyền sử dụng đất là ai
Khái niệm theo luật mới. Hộ gia đình sử dụng đất được hiểu là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Điểm mấu chốt là thời điểm. Người có chung quyền là người thoả các điều kiện trên tại thời điểm hộ có đất, không phải mọi người đang có tên trong hộ hôm nay. Người con sinh sau khi hộ được giao đất thường không đương nhiên là thành viên có chung quyền với thửa đó.
Mỗi người có quyền tương ứng. Thành viên có chung quyền cùng có quyền với thửa đất. Khi một người mất, phần quyền của người đó trở thành di sản để chia thừa kế theo pháp luật về thừa kế.
Có thể thoả thuận người đại diện. Các thành viên có thể thoả thuận cử một người đứng tên đại diện trên sổ, nhưng thoả thuận đó không xoá quyền của những người còn lại. Thoả thuận nên lập thành văn bản theo thủ tục luật định.
Trước và nay: những gì đổi với hộ gia đình
Bảng so sánh các điểm thực tế người dân hay gặp.
| Vấn đề | Theo Luật Đất đai 2013 | Theo Luật Đất đai 2024 |
|---|---|---|
| Nhà nước giao đất, cho thuê đất mới | Có thể giao, cho thuê cho hộ gia đình | Chỉ giao, cho thuê cho cá nhân và tổ chức; không giao mới cho hộ |
| Hộ đã có đất trước 1/8/2024 | Là chủ thể sử dụng đất | Tiếp tục sử dụng theo thời hạn còn lại, giữ các quyền đã có |
| Ghi trên sổ | Thường ghi "hộ ông/bà" kèm tên chủ hộ | Khi cấp mới hoặc cấp đổi có yêu cầu, ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền, hoặc người đại diện theo thoả thuận |
| Định nghĩa thành viên | Có định nghĩa nhưng áp dụng không thống nhất | Định nghĩa rõ hơn, gắn với thời điểm có đất |
| Giao dịch chuyển nhượng, thế chấp | Cần các thành viên đồng ý, cách xác định thành viên khác nhau giữa nơi làm | Cần các thành viên có chung quyền đồng ý theo văn bản, có định nghĩa làm căn cứ |
Bảng này không thay cho việc xem xét từng trường hợp. Với thửa đất giao từ lâu, xác định ai là thành viên ở thời điểm giao vẫn có thể cần đến hồ sơ địa chính cũ, sổ hộ khẩu cũ và lời khai.
Mua, nhận thế chấp đất của hộ: rủi ro vẫn nằm ở danh sách người
Với người mua hoặc ngân hàng nhận thế chấp, thửa đất ghi "hộ gia đình" luôn đòi hỏi kiểm kỹ hơn thửa đứng tên cá nhân. Câu hỏi then chốt là: ai là thành viên có chung quyền ở thời điểm hộ có đất, và tất cả những người đó đã đồng ý bằng văn bản chưa.
Ví dụ giả định: một hộ được giao đất năm 1997 gồm ông bà và ba người con. Năm 2025 ông bà muốn bán, người con út đi làm ở nước ngoài. Chỉ có chữ ký ông bà và hai người con ở nhà thì giao dịch có rủi ro, vì người con út có chung quyền. Cách làm đúng là có văn bản đồng ý hoặc uỷ quyền hợp lệ của người con út, lập theo thủ tục công chứng, chứng thực phù hợp với nơi người đó đang ở.
Ngược lại, người cháu sinh năm 2005 có tên trong hộ hiện nay nhưng không có mặt ở thời điểm giao đất năm 1997 thì thường không phải ký. Phòng công chứng sẽ yêu cầu giấy tờ chứng minh thành phần hộ ở thời điểm đó, nên bên bán cần chuẩn bị trước.
Việc nên làm nếu sổ nhà bạn đang ghi "hộ gia đình"
Không bắt buộc phải làm gì ngay. Nhưng nếu gia đình có kế hoạch bán, chia, tặng cho hay thế chấp trong vài năm tới, chuẩn bị sớm giúp tránh tranh cãi:
- Tìm hồ sơ gốc: quyết định giao đất, biên bản giao ruộng, sổ hộ khẩu cũ có ở thời điểm giao, để biết hộ gồm những ai vào lúc có đất.
- Lập danh sách các thành viên có chung quyền theo thời điểm đó, ghi rõ ai còn sống, ai đã mất, ai đang ở xa.
- Họp gia đình để thống nhất: có cấp đổi sổ ghi tên đầy đủ không, có cử người đại diện không, có chia tách thửa cho từng người không.
- Nếu thống nhất, làm văn bản thoả thuận theo thủ tục công chứng, chứng thực rồi nộp hồ sơ cấp đổi tại văn phòng đăng ký đất đai hoặc nơi tiếp nhận hồ sơ của xã, phường.
- Nếu có thành viên đã mất, giải quyết phần thừa kế của người đó trước hoặc cùng lúc, vì phần quyền này là di sản.
Khi gia đình có bất đồng, hoặc có thành viên ở nước ngoài không liên lạc được, nên hỏi người làm nghề trước khi đi tiếp, vì chọn sai thứ tự thủ tục có thể làm phát sinh tranh chấp.
Ba tình huống hay gặp với đất của hộ
Một thành viên có chung quyền đã mất. Phần quyền của người đó là di sản. Trước khi bán hay cấp đổi sổ, các bên thường phải khai nhận hoặc thoả thuận phân chia di sản phần này. Những người thừa kế của người mất, chứ không phải toàn bộ người trong hộ hiện nay, sẽ có tiếng nói đối với phần đó.
Một thành viên đã tách hộ, lập gia đình riêng ở nơi khác. Việc chuyển đi không tự động làm mất quyền với thửa đất mà hộ được giao khi người đó còn sống chung. Người mua cần chữ ký đồng ý của cả người đã chuyển đi, nếu người đó là thành viên có chung quyền ở thời điểm hộ có đất.
Gia đình muốn tặng riêng cho một người con. Các thành viên có chung quyền cùng lập văn bản tặng cho, hoặc trước hết thoả thuận phân chia quyền rồi người có phần tặng lại. Cách làm nào phù hợp tuỳ hồ sơ; điều quan trọng là không để sót người có quyền, vì người bị sót có thể yêu cầu huỷ giao dịch sau này.
Ngân hàng từ chối nhận thế chấp đất ghi hộ. Ngân hàng thường đòi đủ chữ ký của các thành viên có chung quyền và giấy tờ chứng minh thành phần hộ. Cấp đổi sổ ghi rõ tên trước khi vay giúp hồ sơ vay gọn hơn, đỡ phải chứng minh lại mỗi lần giao dịch.
Những điều luật mới không thay đổi
Luật 2024 không tước quyền của hộ gia đình đã có đất. Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp của hộ, quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp mà luật cũ cho phép vẫn được thực hiện theo quy định hiện hành. Sổ đã cấp cho hộ vẫn có giá trị, không phải đổi.
Quy định về tài sản chung vợ chồng, chia thừa kế, tặng cho vẫn theo Bộ luật Dân sự và Luật Hôn nhân và gia đình. Luật Đất đai chỉ làm rõ ai có chung quyền sử dụng đất của hộ; còn chia phần thế nào khi có tranh chấp thì vẫn đi theo các luật dân sự, có thể phải ra toà nếu không thoả thuận được.
Cũng cần nói thêm: việc sổ hộ khẩu giấy hết giá trị sử dụng từ ngày 1/1/2023 theo Luật Cư trú 2020 làm cho chứng minh thành phần hộ ở thời điểm cũ khó hơn. Những giấy tờ cũ còn giữ được trong nhà, dù đã hết giá trị dùng cho cư trú, có thể vẫn rất có ích cho hồ sơ đất đai.
Câu hỏi thường gặp
Sổ đỏ ghi hộ gia đình có còn giá trị theo luật mới không?
Còn. Giấy chứng nhận đã cấp cho hộ gia đình trước ngày 1/8/2024 vẫn có giá trị pháp lý. Hộ tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn còn lại; bạn chỉ cấp đổi khi có nhu cầu ghi rõ tên các thành viên có chung quyền.
Ai phải ký khi bán đất cấp cho hộ gia đình?
Các thành viên có chung quyền sử dụng đất, tức những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, đang sống chung và có quyền chung tại thời điểm hộ được giao hoặc nhận đất. Người sinh sau thời điểm đó thường không phải ký.
Con sinh sau khi hộ được giao đất có được chia phần không?
Theo định nghĩa của luật mới, người sinh sau thời điểm hộ có đất thường không phải thành viên có chung quyền với thửa đó. Tuy vậy, người đó vẫn có thể được hưởng thừa kế phần của cha mẹ khi cha mẹ mất.
Có bắt buộc đổi sổ ghi tên từng người không?
Không bắt buộc. Luật cho phép cấp đổi để ghi tên đầy đủ khi các thành viên có yêu cầu. Nếu gia đình sắp có giao dịch lớn hoặc muốn tránh tranh chấp sau này, cấp đổi sớm là một lựa chọn nên cân nhắc.
Luật mới có còn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình không?
Không giao mới cho hộ gia đình. Từ 1/8/2024, việc giao đất, cho thuê đất thực hiện với cá nhân và tổ chức. Đất nông nghiệp đã giao cho hộ trước đó vẫn được tiếp tục sử dụng theo quy định.
Thành viên hộ đang ở nước ngoài thì làm sao ký giấy bán đất?
Người đó có thể lập văn bản đồng ý hoặc uỷ quyền tại cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài hoặc theo thủ tục được công nhận, rồi gửi về. Hỏi phòng công chứng nơi sẽ ký hợp đồng trước để biết loại giấy họ chấp nhận.