Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, thay cho Luật Nhà ở 2014. Với nhà chung cư, luật mới quy định thời hạn sử dụng của toà nhà được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền; luật không đặt ra chế độ "sở hữu căn hộ có thời hạn" từng được tranh luận nhiều khi soạn thảo. Luật cũng dành hẳn một chương cho cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, với các trường hợp phải phá dỡ được nêu cụ thể.
Bài giải thích những điểm này khác gì so với trước, và người đang sống trong chung cư, nhất là chung cư cũ, nên làm gì. Thông tin tính tới thời điểm viết; quy định chi tiết về bồi thường, tái định cư khi xây lại do văn bản hướng dẫn và quyết định của tỉnh ban hành, bạn tra văn bản hiện hành trên cơ sở dữ liệu văn bản pháp luật trước khi quyết định.
Chuyện "chung cư 50 năm" và điều luật thật sự quy định
Khi Luật Nhà ở 2023 còn là dự thảo, đề xuất quy định thời hạn sở hữu căn hộ chung cư gây nhiều tranh luận. Nhiều người lo căn hộ mua cả đời tích luỹ chỉ được sở hữu vài chục năm. Bản luật được thông qua không đưa chế độ sở hữu có thời hạn vào. Cái luật quy định là thời hạn sử dụng của công trình nhà chung cư.
Thời hạn sử dụng ở đây hiểu theo nghĩa kỹ thuật: toà nhà được thiết kế để dùng an toàn trong bao lâu, và thực tế còn an toàn hay không theo kết luận kiểm định. Thời hạn này được xác định từ hồ sơ thiết kế và có thể được điều chỉnh theo kết quả kiểm định khi toà nhà đã qua nhiều năm sử dụng.
Như vậy, người sở hữu căn hộ không mất quyền sở hữu chỉ vì đã qua một số năm. Quyền sở hữu chỉ bị ảnh hưởng khi toà nhà rơi vào trường hợp phải phá dỡ theo luật, và lúc đó người sở hữu được bồi thường, tái định cư theo quy định. Đây là điểm cần nhớ khi nghe lời đồn "chung cư mua xong 50 năm là mất".
Trước và nay: những điểm khác với nhà chung cư
Bảng so sánh khái quát giữa Luật Nhà ở 2014 và Luật Nhà ở 2023 ở những điểm cư dân hay hỏi.
| Nội dung | Theo Luật Nhà ở 2014 | Theo Luật Nhà ở 2023 |
|---|---|---|
| Thời hạn sử dụng nhà chung cư | Xác định theo cấp công trình và kết luận kiểm định | Xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định |
| Sở hữu căn hộ có thời hạn | Không quy định | Không quy định; luật không đưa chế độ này vào |
| Cải tạo, xây dựng lại chung cư | Có quy định, phần lớn chi tiết nằm ở nghị định | Có một chương riêng, nêu cụ thể các trường hợp phải phá dỡ, cách lựa chọn chủ đầu tư, bồi thường, tái định cư |
| Khi hết thời hạn mà còn an toàn | Được tiếp tục sử dụng theo kết luận kiểm định | Được tiếp tục sử dụng, thời hạn ghi theo kết luận kiểm định |
Bảng chỉ khái quát. Những chi tiết như hệ số bồi thường, diện tích căn hộ tái định cư, tỷ lệ đồng thuận của chủ sở hữu khi chọn chủ đầu tư nằm ở văn bản hướng dẫn và có thể khác theo thời điểm, nên bạn đối chiếu văn bản đang có hiệu lực.
Khi nào nhà chung cư phải phá dỡ để cải tạo, xây lại
Luật Nhà ở 2023 nêu các trường hợp nhà chung cư thuộc diện phá dỡ. Khái quát gồm:
- Nhà chung cư hết thời hạn sử dụng và có kết luận kiểm định phải phá dỡ.
- Nhà chung cư bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng do cháy, nổ, thiên tai hoặc nguyên nhân khác.
- Nhà chung cư chưa hết thời hạn nhưng có kết cấu chịu lực bị hư hỏng, xuống cấp tới mức kiểm định kết luận phải phá dỡ.
- Một số nhà chung cư bị hư hỏng một phần, xuống cấp nằm trong khu vực phải cải tạo đồng bộ theo quy hoạch, theo điều kiện luật quy định.
Các trường hợp này đều dựa trên kết luận kiểm định chứ không dựa vào tuổi toà nhà đơn thuần. Một chung cư xây từ thập niên 1970 vẫn có thể được tiếp tục sử dụng nếu kiểm định cho thấy còn an toàn, và ngược lại một toà nhà mới hơn bị hư hỏng nặng có thể phải phá dỡ sớm.
Kiểm định do tổ chức có năng lực thực hiện theo yêu cầu của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Kết quả kiểm định là tài liệu quan trọng nhất trong cả quá trình, vì nó quyết định toà nhà được ở tiếp, phải sửa chữa hay phải phá dỡ. Nếu cư dân có căn cứ cho rằng kết luận chưa phản ánh đúng hiện trạng, có thể đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét lại theo thủ tục.
Quyền của chủ sở hữu khi chung cư được xây lại
Được bố trí tái định cư hoặc nhận tiền. Chủ sở hữu căn hộ thuộc diện phá dỡ được lựa chọn tái định cư tại chỗ, tái định cư ở nơi khác hoặc nhận tiền, theo phương án được phê duyệt. Cách tính diện tích căn hộ mới so với căn hộ cũ do văn bản hướng dẫn quy định.
Được bố trí chỗ ở tạm. Trong thời gian phá dỡ và xây lại, chủ sở hữu được bố trí chỗ ở tạm hoặc được hỗ trợ tiền thuê nhà, theo phương án bồi thường, tái định cư.
Có tiếng nói trong việc chọn chủ đầu tư. Luật quy định cách lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây lại, trong đó có trường hợp do các chủ sở hữu thông qua hội nghị nhà chung cư lựa chọn. Đây là lúc cư dân cần tham gia đầy đủ, đọc kỹ đề xuất.
Được thông tin công khai. Kết luận kiểm định, kế hoạch cải tạo, xây lại và phương án bồi thường phải được công khai để chủ sở hữu biết, góp ý. Cư dân có quyền yêu cầu xem các tài liệu này.
Những gì vẫn giữ nguyên trong quản lý chung cư
Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung. Người mua căn hộ từ chủ đầu tư vẫn nộp khoản kinh phí bảo trì phần sở hữu chung; luật tiếp tục giữ mức 2% giá trị căn hộ như trước, chi tiết cách nộp, quản lý và bàn giao cho ban quản trị theo văn bản hướng dẫn. Tranh chấp quanh việc chủ đầu tư chậm bàn giao quỹ này vẫn là chuyện hay gặp.
Hội nghị nhà chung cư và ban quản trị. Hội nghị nhà chung cư vẫn là nơi các chủ sở hữu quyết định việc chung, bầu ban quản trị, thông qua quy chế. Với chung cư cũ chuẩn bị cải tạo, vai trò của hội nghị càng quan trọng vì nhiều quyết định cần sự đồng thuận của chủ sở hữu.
Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung. Cách phân biệt phần riêng của từng căn hộ với phần chung của toà nhà về cơ bản vẫn như trước. Diện tích căn hộ ghi trên giấy chứng nhận tính theo kích thước thông thuỷ, là con số người mua nên so khi nhận bàn giao.
Đơn vị quản lý vận hành. Toà nhà có thang máy hoặc có quy mô theo quy định phải có đơn vị quản lý vận hành đủ năng lực. Giá dịch vụ quản lý do các bên thoả thuận trong khung quy định của tỉnh; bài không nêu con số.
Ví dụ giả định: một khu tập thể cũ ở Hà Nội
Khu tập thể nhà bà Lan xây từ đầu thập niên 1980, năm tầng, nhiều nhà cơi nới chuồng cọp. Năm 2025, thành phố tổ chức kiểm định và kết luận toà nhà nguy hiểm, thuộc diện phá dỡ để xây lại. Các hộ nhận được thông báo kèm kế hoạch, phương án bồi thường, tái định cư dự kiến.
Bà Lan và các hộ khác cần làm mấy việc. Một, xin xem kết luận kiểm định để biết căn cứ. Hai, đọc phương án: được bố trí lại tại chỗ hay nơi khác, diện tích căn mới tính thế nào, chỗ ở tạm ra sao. Ba, tham dự hội nghị nhà chung cư nếu có bước lựa chọn chủ đầu tư, vì đây là quyết định chung của các chủ sở hữu.
Phần diện tích cơi nới trái phép thường không được tính như diện tích hợp pháp, nhưng có thể được xem xét hỗ trợ theo quy định. Bà Lan nên gom giấy tờ sở hữu, giấy tờ mua bán, hoá đơn cải tạo để chứng minh phần nào là hợp pháp. Với hồ sơ có tranh chấp diện tích, nên hỏi người làm nghề trước khi ký các biên bản.
Việc nên làm nếu bạn đang ở chung cư cũ
Không cần hoảng vì có luật mới. Vài việc sau giúp bạn chủ động:
- Kiểm giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ: ghi diện tích bao nhiêu, có phần nào bạn đang dùng mà sổ không ghi không.
- Hỏi ban quản trị hoặc chính quyền phường xem toà nhà đã được kiểm định chưa, kết luận thế nào, có trong kế hoạch cải tạo, xây lại của tỉnh không.
- Giữ hồ sơ mua bán, thừa kế căn hộ và giấy tờ các lần sửa chữa, cải tạo.
- Tham dự hội nghị nhà chung cư; góp ý bằng văn bản khi có kế hoạch hoặc phương án được lấy ý kiến.
- Nếu định mua một căn trong chung cư cũ, hỏi kỹ tình trạng kiểm định và kế hoạch cải tạo trước khi đặt cọc.
Luật Nhà ở 2023 đã có hiệu lực hơn hai năm tính tới thời điểm viết, và văn bản hướng dẫn về cải tạo chung cư có thể được sửa đổi. Khi khu nhà bạn bắt đầu có kế hoạch, hãy tra văn bản đang có hiệu lực và văn bản riêng của tỉnh.
Câu hỏi thường gặp
Luật Nhà ở 2023 có quy định sở hữu chung cư 50 năm không?
Không. Luật Nhà ở 2023 không quy định chế độ sở hữu căn hộ có thời hạn. Luật quy định thời hạn sử dụng của toà nhà chung cư, xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định.
Chung cư hết thời hạn sử dụng thì người sở hữu mất căn hộ không?
Không mất ngay. Khi hết thời hạn, toà nhà phải kiểm định; nếu còn an toàn thì tiếp tục sử dụng. Nếu phải phá dỡ, chủ sở hữu được bồi thường, tái định cư hoặc nhận tiền theo phương án được phê duyệt.
Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ ngày nào?
Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, sớm hơn mốc 1/1/2025 dự kiến ban đầu, cùng ngày với Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Ai quyết định một chung cư cũ phải phá dỡ?
Việc phá dỡ dựa trên kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền và kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư của chính quyền cấp tỉnh. Cư dân có quyền được biết kết luận kiểm định và kế hoạch.
Phần diện tích cơi nới có được bồi thường khi xây lại chung cư không?
Phần cơi nới không có giấy phép thường không được tính như diện tích hợp pháp, nhưng có thể được xem xét hỗ trợ theo quy định của tỉnh. Giữ giấy tờ chứng minh phần nào hợp pháp để bảo vệ quyền lợi.
Mua căn hộ chung cư cũ bây giờ có rủi ro gì theo luật mới?
Rủi ro chính nằm ở tình trạng kiểm định và kế hoạch cải tạo của toà nhà, ảnh hưởng thời gian bạn được ở và cách tính tái định cư. Hỏi kỹ ban quản trị, chính quyền phường và đọc kết luận kiểm định trước khi đặt cọc.