Luật Nhà ở 2023 (hiệu lực 1/8/2024) có quy định riêng cho trường hợp cá nhân có quyền sử dụng đất ở xây nhà từ hai tầng trở lên, mỗi tầng có căn hộ để bán, cho thuê mua, cho thuê. Nếu xây để bán hoặc cho thuê mua, chủ nhà phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở và làm thủ tục như một dự án; nếu xây để cho thuê, công trình phải đáp ứng các yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy, giao thông cho phương tiện chữa cháy và các điều kiện khác theo quy định.
Trước đây, loại nhà thường gọi là "chung cư mini" nằm ở vùng xám: xây theo giấy phép nhà ở riêng lẻ, rồi chia căn bán bằng giấy tay hoặc chờ địa phương cấp sổ từng căn theo cách mỗi nơi một kiểu. Bài giải thích điểm luật mới khép lại và việc người xây, người mua, người thuê nên làm. Thông tin tính tới thời điểm viết; bạn tra văn bản hiện hành trước khi xây hoặc mua.
Vì sao luật mới siết loại nhà này
Chung cư mini đáp ứng nhu cầu nhà ở giá vừa phải ở các đô thị lớn, nhưng nhiều toà xây trên nền giấy phép nhà ở riêng lẻ, tăng thêm tầng, chia nhỏ căn, chỉ có một cầu thang bộ, không có lối thoát nạn thứ hai. Khi xảy ra sự cố cháy, hậu quả rất nặng. Các vụ cháy nhà nhiều tầng nhiều căn hộ từng gây thương vong lớn đã đẩy vấn đề này lên bàn của cơ quan làm luật.
Bên cạnh an toàn, còn là chuyện quyền của người mua. Nhiều người mua căn chung cư mini bằng hợp đồng viết tay, không có sổ riêng, không thế chấp vay được, khó bán lại, và hoàn toàn phụ thuộc vào chủ xây. Khi chủ xây đem cả toà đi thế chấp ngân hàng hay gặp rắc rối tài chính, người mua căn gần như không có gì trong tay.
Luật Nhà ở 2023 không cấm cá nhân xây nhà nhiều căn hộ. Luật đặt ra rằng nếu bạn làm việc của một chủ đầu tư dự án, thì phải đáp ứng điều kiện và làm thủ tục như chủ đầu tư dự án; còn nếu chỉ cho thuê thì công trình phải đáp ứng yêu cầu về an toàn.
Trước và nay: ba nhóm mục đích của người xây
Bảng dưới phân theo mục đích xây, vì luật mới xử lý khác nhau cho từng nhóm.
| Mục đích của chủ nhà | Trước 1/8/2024 | Từ 1/8/2024 theo Luật Nhà ở 2023 |
|---|---|---|
| Xây để bán hoặc cho thuê mua từng căn | Nhiều nơi xây theo giấy phép nhà riêng lẻ rồi chia căn bán, việc cấp sổ từng căn không thống nhất | Phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, làm thủ tục như dự án; đáp ứng thì được cấp sổ cho từng căn |
| Xây để cho thuê căn hộ | Chủ yếu áp quy định chung về xây dựng và phòng cháy | Phải đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy, đường cho xe chữa cháy và các điều kiện khác theo quy định |
| Xây để ở cho gia đình, vài tầng | Theo giấy phép nhà ở riêng lẻ | Vẫn theo quy định về nhà ở riêng lẻ, không thuộc diện trên nếu không chia căn để bán, cho thuê |
Ngưỡng cụ thể, như số căn hộ cho thuê từ bao nhiêu trở lên thì phải đáp ứng thêm điều kiện kinh doanh, nằm ở luật và văn bản hướng dẫn. Bài không ghi con số; bạn đối chiếu văn bản hiện hành với số căn mình định xây.
Với người định xây: những gì phải tính lại
Chọn mô hình ngay từ đầu. Xây để bán hay để cho thuê là hai hướng pháp lý khác nhau. Xây để bán đồng nghĩa phải đáp ứng điều kiện chủ đầu tư dự án, thường đòi hỏi lập doanh nghiệp, có vốn, làm thủ tục đầu tư. Xây để cho thuê thì nhẹ hơn về thủ tục đầu tư nhưng nặng về an toàn.
Thiết kế phòng cháy từ bản vẽ. Lối thoát nạn, cầu thang, vật liệu, hệ thống báo cháy, đường cho xe chữa cháy cần nằm trong thiết kế ngay từ đầu. Sửa sau khi đã xây xong rất tốn kém và nhiều khi không làm được. Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024 có hiệu lực từ 1/7/2025 cũng đặt yêu cầu cho loại nhà này.
Giấy phép xây dựng phải khớp với mục đích. Xin phép xây nhà ở riêng lẻ rồi chia căn bán là cách làm luật mới nhắm tới. Hồ sơ xin phép cần thể hiện đúng mục đích sử dụng; khai sai có thể dẫn tới xử phạt, buộc tháo dỡ phần sai phép.
Tính đủ nghĩa vụ thuế khi cho thuê. Cho thuê căn hộ là hoạt động có thu nhập, phải kê khai, nộp thuế theo quy định. Bài không nêu mức thuế; hỏi cơ quan thuế nơi có nhà.
Với người mua căn chung cư mini
Từ 1/8/2024, một căn hộ trong toà nhà do cá nhân xây để bán chỉ có thể có sổ riêng khi toà nhà được làm theo đúng thủ tục như dự án. Nếu người bán nói "xây theo giấy phép nhà ở, sau này sẽ làm sổ từng căn", đó là tín hiệu cần dừng lại kiểm tra: giấy phép xây dựng ghi gì, toà nhà có được chấp thuận như dự án không, đã nghiệm thu phòng cháy chưa.
Những căn đã mua từ trước bằng giấy tay vẫn là câu chuyện khó. Luật mới không tự động hợp thức hoá các căn này. Việc cấp sổ, nếu có, tuỳ hồ sơ toà nhà và quy định chuyển tiếp, văn bản của tỉnh. Người đang giữ căn kiểu này nên gom hợp đồng, biên nhận tiền, giấy tờ bàn giao và theo dõi thông báo của địa phương.
Một điểm thực tế: căn không có sổ riêng thì ngân hàng thường không nhận thế chấp, việc bán lại khó, giá bán lại thường thấp hơn căn có sổ. Mua để ở lâu dài có thể chấp nhận được với một số người, nhưng cần hiểu rõ rủi ro trước khi xuống tiền.
Người mua cũng nên để ý chuyện thế chấp: chủ xây có thể đã đem cả thửa đất và toà nhà thế chấp ngân hàng để vay vốn xây. Khi đó, nếu chủ xây không trả được nợ, ngân hàng có quyền xử lý tài sản bảo đảm, và người mua căn bằng giấy tay rất khó chen vào. Trước khi trả tiền, hãy xin xem sổ của thửa đất gốc và hỏi văn phòng đăng ký đất đai về tình trạng thế chấp.
Với người đang thuê căn hộ trong nhà nhiều tầng
Người thuê không phải là người chịu trách nhiệm pháp lý về toà nhà, nhưng là người chịu rủi ro trực tiếp nhất. Trước khi ký hợp đồng thuê, nên tự kiểm:
- Toà nhà có lối thoát nạn thứ hai hay chỉ một cầu thang bộ; lối thoát có bị khoá, chất đồ không.
- Có hệ thống báo cháy, đèn chỉ dẫn thoát nạn, bình chữa cháy ở hành lang không; có ai kiểm tra định kỳ không.
- Chỗ để và sạc xe điện ở đâu; tầng trệt để xe có ngăn cháy với khu ở không.
- Cửa sổ, ban công có lồng sắt khoá kín không; có ô mở thoát hiểm không.
- Hợp đồng thuê ghi rõ bên cho thuê là ai, trách nhiệm bảo đảm an toàn phòng cháy thuộc về ai.
Nếu thấy những điểm không an toàn rõ ràng, bạn có quyền phản ánh với chính quyền phường hoặc cơ quan phòng cháy, chữa cháy. Chọn nơi ở an toàn quan trọng hơn chênh lệch tiền thuê vài trăm nghìn mỗi tháng.
Ví dụ giả định: hai người cùng xây sáu tầng trên một con ngõ
Ông Bình và bà Hoa cùng có một mảnh đất ở khoảng tám mươi mét vuông trong một con ngõ ở Hà Nội, cùng muốn xây sáu tầng, mỗi tầng hai căn. Ông Bình định bán từng căn để thu vốn nhanh; bà Hoa định giữ cả toà để cho thuê lâu dài.
Với ông Bình, theo Luật Nhà ở 2023, việc bán từng căn biến ông thành người làm dự án nhà ở. Ông phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư, làm thủ tục như một dự án, và chỉ khi đó các căn mới có đường cấp sổ riêng. Nếu không đi được con đường này, phương án bán căn bằng giấy tay như trước đây không còn là lựa chọn an toàn, cho cả ông lẫn người mua.
Với bà Hoa, việc cho thuê không đòi thủ tục dự án nhưng đòi công trình đạt yêu cầu phòng cháy, chữa cháy và đường cho xe chữa cháy. Con ngõ nhỏ, xe chữa cháy không vào được, có thể khiến phương án sáu tầng hai mươi người ở trở nên khó được chấp thuận. Bà cần làm việc với đơn vị thiết kế ngay từ đầu để biết quy mô nào khả thi trên đúng mảnh đất này.
Những điều chưa nên kết luận vội
Luật mới mở ra đường cấp sổ từng căn cho chung cư mini làm đúng thủ tục, nhưng không có nghĩa mọi toà xây trước đây đều sẽ được hợp thức. Ngược lại, luật cũng không ra lệnh phá bỏ các toà đã xây. Cách xử lý các toà hiện hữu tuỳ vào việc chúng có đáp ứng điều kiện an toàn, có sai phép hay không, và văn bản riêng của từng tỉnh.
Một số địa phương có chương trình rà soát, yêu cầu khắc phục điều kiện phòng cháy cho nhà nhiều tầng nhiều căn hộ hiện hữu. Chủ nhà thuộc diện này nên theo dõi thông báo của chính quyền phường và cơ quan phòng cháy, chữa cháy để làm đúng hạn.
Vì chuyện này liên quan cùng lúc tới Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ, Luật Kinh doanh bất động sản và quy định của tỉnh, đọc một bài tóm tắt là chưa đủ để ra quyết định đầu tư. Với dự án xây mới, hãy làm việc với đơn vị thiết kế và người làm nghề pháp lý ngay từ khi có ý tưởng, và tra văn bản đang có hiệu lực tại thời điểm xin phép.
Câu hỏi thường gặp
Cá nhân có được xây chung cư mini để bán từng căn không?
Theo Luật Nhà ở 2023, cá nhân xây nhà từ hai tầng trở lên có căn hộ để bán hoặc cho thuê mua phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở và làm thủ tục như dự án. Đáp ứng thì được cấp sổ cho từng căn.
Xây nhà nhiều tầng để cho thuê căn hộ cần điều kiện gì?
Công trình phải đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy, đường cho phương tiện chữa cháy và các điều kiện khác theo quy định. Số căn hộ cho thuê lớn có thể kéo theo điều kiện kinh doanh, bạn đối chiếu văn bản hiện hành.
Căn chung cư mini mua bằng giấy tay trước 2024 có được làm sổ không?
Luật mới không tự động hợp thức hoá các căn này. Khả năng cấp sổ tuỳ hồ sơ của toà nhà, quy định chuyển tiếp và văn bản của tỉnh. Hãy giữ đủ hợp đồng, biên nhận và theo dõi thông báo của địa phương.
Mua căn chung cư mini mới xây thì kiểm gì?
Kiểm giấy phép xây dựng ghi mục đích gì, toà nhà có làm thủ tục như dự án nhà ở không, đã nghiệm thu phòng cháy chưa, có sổ riêng hay cam kết cấp sổ dựa trên căn cứ nào. Không rõ thì chưa nên đặt cọc.
Luật Phòng cháy, chữa cháy mới có hiệu lực từ khi nào?
Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024 có hiệu lực từ ngày 1/7/2025. Luật đặt yêu cầu về an toàn cho nhà ở kết hợp kinh doanh và nhà nhiều tầng nhiều căn hộ, chủ nhà nên đối chiếu khi xây hoặc cải tạo.
Người thuê phòng trong chung cư mini không an toàn có thể làm gì?
Bạn có thể đề nghị chủ nhà khắc phục, phản ánh với chính quyền phường hoặc cơ quan phòng cháy, chữa cháy. Khi chọn chỗ thuê, ưu tiên nơi có lối thoát nạn thứ hai, báo cháy và chỗ sạc xe điện tách biệt.