Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (hiệu lực 1/8/2024) quy định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai, nộp thuế; đồng thời đặt điều kiện chặt cho việc chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng trong dự án cho cá nhân tự xây nhà, thường gọi là bán đất nền. Ngưỡng "quy mô nhỏ" do Chính phủ quy định.
Hai điểm này chạm vào hai nhóm người rất khác nhau: người dân thỉnh thoảng mua đi bán lại vài mảnh đất, và người mua đất nền trong dự án. Bài giải thích điều gì đổi so với Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và việc nên làm. Thông tin tính tới thời điểm viết; ngưỡng quy mô nhỏ và khu vực được bán đất nền nằm ở văn bản hướng dẫn và quy định đất đai, bạn tra văn bản đang có hiệu lực trước khi giao dịch.
Bán nhà của chính mình có phải là kinh doanh bất động sản không
Đây là câu hỏi rất nhiều người đặt ra khi nghe tin "luật mới bắt cá nhân kinh doanh bất động sản phải lập doanh nghiệp". Câu trả lời ngắn: bán căn nhà mình đang ở, bán mảnh đất được thừa kế, bán một lần không nhằm mục đích kinh doanh thường xuyên thì không phải là kinh doanh bất động sản theo nghĩa của luật. Bạn chỉ làm thủ tục chuyển nhượng như mọi giao dịch dân sự, nộp thuế phí theo quy định.
Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng rồi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi, thường xuyên. Người làm việc này phải đáp ứng điều kiện của Luật Kinh doanh bất động sản: nhìn chung phải thành lập doanh nghiệp, trừ trường hợp quy mô nhỏ.
Điểm mới của luật 2023 là nói rõ hơn về nhóm cá nhân kinh doanh quy mô nhỏ: họ không phải lập doanh nghiệp, nhưng phải kê khai nộp thuế như một người có hoạt động kinh doanh. Ranh giới "quy mô nhỏ" được xác định theo tiêu chí do Chính phủ quy định, có thể gắn với số lần giao dịch hoặc giá trị giao dịch trong năm. Bài không ghi các ngưỡng; bạn đối chiếu văn bản hướng dẫn hiện hành.
Ba nhóm người bán và nghĩa vụ theo luật mới
Bảng giúp bạn tự xếp mình vào nhóm nào trước khi lo lắng.
| Nhóm | Ví dụ | Nghĩa vụ chính |
|---|---|---|
| Bán tài sản của mình, không nhằm kinh doanh | Bán nhà đang ở để chuyển nơi khác, bán đất thừa kế | Làm thủ tục chuyển nhượng, nộp thuế phí theo quy định; không phải lập doanh nghiệp |
| Cá nhân kinh doanh quy mô nhỏ | Mua đi bán lại vài lần trong năm nằm trong ngưỡng Chính phủ quy định | Không phải lập doanh nghiệp; phải kê khai, nộp thuế theo quy định |
| Kinh doanh vượt quy mô nhỏ | Thường xuyên mua bán, phân lô, xây nhà để bán số lượng lớn | Phải thành lập doanh nghiệp và đáp ứng các điều kiện kinh doanh bất động sản |
Ranh giới giữa nhóm hai và nhóm ba quan trọng với những người hay "lướt" nhà đất. Nếu bạn thường xuyên giao dịch, nên tìm hiểu ngưỡng hiện hành và hỏi cơ quan thuế để biết nghĩa vụ kê khai của mình, tránh bị truy thu sau này.
Một lưu ý khác: dù thuộc nhóm nào, người bán vẫn chịu trách nhiệm về tính trung thực của thông tin đưa ra, như diện tích, quy hoạch, tình trạng thế chấp, tranh chấp. Che giấu những điểm này có thể dẫn tới việc hợp đồng bị huỷ và phải bồi thường cho bên mua, bất kể bạn có phải là người kinh doanh bất động sản hay không.
Đất nền trong dự án: điều kiện để chủ đầu tư được bán
Hạ tầng kỹ thuật phải hoàn thành. Chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây nhà khi đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch, tiến độ dự án, bảo đảm kết nối với hạ tầng chung của khu vực.
Đã có giấy chứng nhận và hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Khu đất phải đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước đối với phần đất được chuyển nhượng.
Thuộc khu vực được phép. Việc bán đất nền chỉ được làm ở khu vực, loại đô thị mà pháp luật về đất đai cho phép. Nhìn chung, các khu vực đô thị lớn bị hạn chế, chủ đầu tư phải xây nhà trước khi bán. Cách xác định khu vực sau khi sắp xếp đơn vị hành chính năm 2025 cần đối chiếu văn bản hướng dẫn và quyết định của tỉnh.
Thông tin phải công khai. Thông tin về dự án và đất nền đưa vào kinh doanh phải được công khai theo luật, trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản và trang thông tin của doanh nghiệp.
Vì sao luật siết đất nền và người mua được gì
Thời kỳ "sốt đất nền" để lại nhiều dự án trên giấy: đường nội bộ dở dang, không điện nước, không ai về ở, giá thì đã đẩy lên nhiều vòng. Người mua sau cùng giữ những lô đất không xây được vì hạ tầng chưa xong, không làm được sổ vì chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ. Một số "dự án" thực chất là đất nông nghiệp vẽ phân lô, không có quyết định giao đất nào.
Luật 2023 buộc chủ đầu tư phải làm xong hạ tầng, có giấy tờ đất và hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi bán. Với người mua, đây là danh sách kiểm cụ thể: nếu ba điều này chưa có, giao dịch đó không thuộc diện được phép theo luật. Người mua có căn cứ để từ chối, và có căn cứ pháp lý để đòi quyền nếu đã lỡ nộp tiền.
Mặt trái là nguồn cung đất nền "đúng luật" ít hơn, giá có thể cao hơn vì chủ đầu tư phải bỏ vốn làm hạ tầng trước. Nhưng với người mua để ở hoặc để giữ lâu dài, trả giá cao hơn cho một lô đất có sổ, có đường, có điện nước thường vẫn hơn mua rẻ một lô trên giấy. Khoản chênh đó là giá của sự chắc chắn về pháp lý, thứ mà lô đất trên giấy không bán kèm được.
Ví dụ giả định: hai người cùng hỏi mua đất nền
Chị Mai và anh Khoa cùng quan tâm một khu đất nền ở ven một đô thị miền Trung. Chị Mai hỏi mua lô trong một dự án mà chủ đầu tư đã làm xong đường nội bộ, điện nước nối ra đường chính, có giấy chứng nhận cho từng lô, có văn bản xác nhận đủ điều kiện chuyển nhượng. Giá cao hơn mặt bằng rao bán xung quanh một chút.
Anh Khoa được giới thiệu một "lô F0" giá mềm hơn hẳn, trong khu mới san lấp, đường còn là đất đỏ. Người bán là một cá nhân, có giấy hẹn của "công ty" về việc sẽ ký hợp đồng mua bán khi dự án đủ điều kiện, và đề nghị anh đặt cọc ngay để giữ giá.
Theo luật mới, giao dịch của chị Mai có đủ các điều kiện cơ bản; việc còn lại là kiểm hợp đồng và thuế phí. Giao dịch của anh Khoa thiếu gần hết: hạ tầng chưa xong, chưa rõ giấy chứng nhận, người nhận tiền không phải chủ đầu tư. Nếu dự án không bao giờ đủ điều kiện, anh Khoa sẽ phải đòi tiền từ một cá nhân trung gian, việc khó hơn nhiều so với khoản chênh giá anh tưởng đang được lợi.
Những kiểu rao bán cần cảnh giác
Luật mới không ngăn được mọi lời mời chào. Những kiểu sau thường gặp và cần kiểm kỹ:
- Đất nông nghiệp được vẽ thành lô, rao là "đất nền thổ cư sắp lên sổ", bán bằng vi bằng hoặc giấy tay.
- Dự án chưa xong hạ tầng nhưng mời "góp vốn", "hợp tác đầu tư" để nhận lô đất sau này.
- Lô đất trong dự án tại khu vực đô thị lớn được bán dưới dạng đất trống, trong khi khu vực đó thuộc diện phải xây nhà trước khi bán.
- Người bán là cá nhân, xưng là "F0", "suất ngoại giao", không có hợp đồng nào với chủ đầu tư có giá trị chuyển nhượng.
- Giá rẻ bất thường so với khu vực, kèm áp lực chốt cọc trong ngày.
Nếu đã lỡ nộp tiền cho một lô đất không đủ điều kiện, hãy giữ toàn bộ chứng từ, tin nhắn, giấy tờ rao bán; nên nhờ người làm nghề pháp lý xem hồ sơ để biết hướng đòi lại tiền hoặc yêu cầu giải quyết phù hợp với hồ sơ của mình.
Việc nên làm trước khi mua đất nền theo luật mới
Trình tự kiểm tra gọn mà người mua nên đi:
- Hỏi tên dự án, chủ đầu tư, số văn bản chấp thuận dự án; tra trên hệ thống thông tin của tỉnh nếu có.
- Xin xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của khu đất dự án hoặc của lô đất định mua.
- Đến tận nơi xem hạ tầng: đường, điện, nước, thoát nước đã hoàn thành và nối ra ngoài chưa.
- Hỏi chủ đầu tư văn bản xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và đủ điều kiện chuyển nhượng.
- Kiểm khu vực dự án có thuộc diện được phân lô bán nền không, qua văn bản của tỉnh hoặc hỏi cơ quan quản lý.
- Ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư hoặc theo đúng hình thức chuyển nhượng hợp đồng luật cho phép; chuyển tiền vào tài khoản của chủ đầu tư.
Nếu một bước nào đó không có câu trả lời rõ ràng, coi đó là điểm rủi ro và chưa nên đặt cọc. Mất vài ngày đi hỏi thường rẻ hơn rất nhiều so với vài năm theo đuổi một vụ đòi tiền. Với khoản tiền lớn, thuê người làm nghề soát hồ sơ trước khi ký là chi phí hợp lý.
Câu hỏi thường gặp
Bán căn nhà mình đang ở có phải lập doanh nghiệp không?
Không. Bán tài sản của mình không nhằm mục đích kinh doanh thường xuyên không phải là kinh doanh bất động sản theo luật. Bạn làm thủ tục chuyển nhượng và nộp thuế phí như giao dịch dân sự thông thường.
Cá nhân mua đi bán lại nhà đất có phải lập công ty không?
Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cá nhân kinh doanh quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế. Vượt ngưỡng quy mô nhỏ do Chính phủ quy định thì phải lập doanh nghiệp và đáp ứng điều kiện kinh doanh.
Chủ đầu tư được bán đất nền khi nào?
Khi đã hoàn thành hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch, tiến độ dự án, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất, và khu đất thuộc khu vực pháp luật đất đai cho phép chuyển nhượng dưới hình thức này.
Mua đất nền bằng vi bằng có an toàn không?
Vi bằng chỉ ghi nhận sự kiện, không thay cho hợp đồng chuyển nhượng có công chứng và không làm phát sinh quyền sử dụng đất. Lô đất không đủ điều kiện chuyển nhượng thì dù có vi bằng, người mua vẫn rất khó được cấp sổ.
Đã mua đất nền ở dự án chưa xong hạ tầng thì làm gì?
Giữ toàn bộ hợp đồng, chứng từ thanh toán, tài liệu quảng cáo; yêu cầu chủ đầu tư thông tin về tiến độ và điều kiện chuyển nhượng; khi có dấu hiệu vi phạm, gửi đơn đến cơ quan quản lý hoặc nhờ người làm nghề tư vấn hướng giải quyết.
Ngưỡng kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ là bao nhiêu?
Ngưỡng do Chính phủ quy định trong văn bản hướng dẫn và có thể được điều chỉnh. Bài không ghi con số; bạn tra văn bản hiện hành trên cơ sở dữ liệu văn bản pháp luật hoặc hỏi cơ quan thuế nơi mình cư trú.