Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, thay cho Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Với người mua nhà ở hình thành trong tương lai, thay đổi rõ nhất là chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán và chỉ khi nhà ở đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; thoả thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán. Đợt thanh toán đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng, đã bao gồm tiền đặt cọc.
Bài so sánh luật cũ và luật mới ở các điểm người mua căn hộ, nhà phố dự án hay gặp: đặt cọc, tiến độ thanh toán, bảo lãnh, điều kiện dự án được bán. Thông tin tính tới thời điểm viết; văn bản hướng dẫn có thể đã sửa, bạn tra cơ sở dữ liệu văn bản pháp luật trước khi ký bất kỳ giấy tờ nào với chủ đầu tư.
Trước khi có luật mới: "giữ chỗ", "thiện chí" và khoảng trống
Dưới Luật Kinh doanh bất động sản 2014, luật quy định điều kiện để nhà hình thành trong tương lai được bán và tiến độ thanh toán, nhưng không nói rõ về tiền đặt cọc trước khi dự án đủ điều kiện. Thị trường lấp khoảng trống đó bằng đủ kiểu giấy tờ: phiếu giữ chỗ, thoả thuận thiện chí, hợp đồng hợp tác, hợp đồng góp vốn. Người mua nộp một khoản tiền lớn từ khi dự án mới là bãi đất trống, chưa có giấy phép xây dựng.
Khi dự án chậm, vướng pháp lý hay chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính, người mua kiểu này có rất ít công cụ để đòi lại tiền. Khoản họ nộp không nằm trong cơ chế bảo lãnh của ngân hàng vì chưa có hợp đồng mua bán, và nhiều giấy tờ được soạn để bên nhận tiền có lợi hơn.
Luật 2023 đóng khoảng trống này bằng cách quy định trực tiếp về đặt cọc: thời điểm được thu, mức tối đa, nội dung bắt buộc của thoả thuận. Đây là điểm chạm trực tiếp nhất tới túi tiền người mua.
Trước và nay: những con số và điều kiện chính
Các mức dưới đây là những điểm luật quy định trực tiếp, người mua nên thuộc để đối chiếu với hợp đồng.
| Nội dung | Theo Luật KDBĐS 2014 | Theo Luật KDBĐS 2023 |
|---|---|---|
| Đặt cọc nhà hình thành trong tương lai | Luật không quy định riêng mức và thời điểm | Chỉ thu khi nhà đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; không quá 5% giá bán; thoả thuận ghi rõ giá bán |
| Thanh toán lần đầu | Không quá 30% giá trị hợp đồng | Không quá 30% giá trị hợp đồng, đã bao gồm tiền đặt cọc |
| Tổng thu trước khi bàn giao nhà | Không quá 70% (doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: không quá 50%) | Giữ cách tính tương tự: không quá 70%, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không quá 50% |
| Trước khi cấp sổ cho người mua | Không quá 95%, phần còn lại khi cấp sổ | Không quá 95%, 5% còn lại thanh toán khi cơ quan nhà nước đã cấp sổ cho người mua |
| Bảo lãnh của ngân hàng | Bắt buộc với nhà ở hình thành trong tương lai, trừ trường hợp luật loại trừ | Tiếp tục bắt buộc, quy định cụ thể hơn về nghĩa vụ bảo lãnh |
Con số 5% đặt cọc và 30% lần đầu là mức trần, không phải mức bắt buộc. Hợp đồng có thể quy định thấp hơn. Nếu chủ đầu tư hay đơn vị phân phối yêu cầu nộp cao hơn các mức trần này, dưới bất kỳ tên gọi nào, đó là dấu hiệu bạn cần dừng lại hỏi.
Dự án đủ điều kiện bán: những thứ người mua nên thấy
Giấy tờ về quyền sử dụng đất. Chủ đầu tư phải có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai đối với khu đất dự án. Người mua có quyền đề nghị xem.
Giấy phép xây dựng và hồ sơ thiết kế. Dự án phải có giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công, kèm tiến độ xây dựng.
Nghiệm thu phần móng với nhà chung cư. Với nhà chung cư, toà nhà hỗn hợp có nhà ở, phải nghiệm thu xong phần móng theo quy định về xây dựng thì mới được bán. Đây là mốc người mua dễ kiểm bằng mắt thường.
Văn bản xác nhận đủ điều kiện bán. Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Hỏi số và ngày văn bản này, kiểm trên cổng thông tin của cơ quan quản lý nếu có công bố.
Thông tin được công khai. Luật 2023 yêu cầu thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh được công khai trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản và trên trang thông tin của doanh nghiệp. Thiếu thông tin công khai là điểm đáng ngờ.
Thanh toán qua tài khoản, bảo lãnh và quyền của người mua
Luật 2023 yêu cầu chủ đầu tư nhận tiền thanh toán của người mua qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng. Với người mua, điều này có hai ý nghĩa: luôn có chứng từ chuyển tiền rõ ràng, và tránh đưa tiền mặt cho nhân viên kinh doanh, môi giới. Nộp tiền vào tài khoản cá nhân của bất kỳ ai là rủi ro bạn tự gánh.
Bảo lãnh của ngân hàng là lớp bảo vệ quan trọng với nhà hình thành trong tương lai. Khi chủ đầu tư không bàn giao nhà theo tiến độ đã cam kết, người mua có quyền yêu cầu ngân hàng bảo lãnh hoàn lại khoản tiền đã ứng trước theo phạm vi cam kết bảo lãnh. Vì vậy, khi ký hợp đồng mua bán, bạn nên nhận bản sao thư bảo lãnh hoặc văn bản xác nhận bảo lãnh cho căn của mình, và đọc kỹ thời hạn hiệu lực, điều kiện yêu cầu thực hiện.
Tiền đặt cọc trước khi ký hợp đồng mua bán thì cần đọc kỹ hơn: hỏi rõ khoản cọc có được hoàn nếu hai bên không ký được hợp đồng không, trong thời hạn bao lâu. Thoả thuận đặt cọc theo luật mới phải ghi rõ giá bán, nên người mua không phải chấp nhận cảnh "cọc trước, giá tính sau".
Mua lại hợp đồng từ người mua trước
Không ít người mua căn hộ dự án bằng cách nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán từ người đã ký với chủ đầu tư. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 tiếp tục cho phép việc này với nhà ở hình thành trong tương lai, khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận cho căn đó chưa nộp cho cơ quan nhà nước, và phải lập thành văn bản theo thủ tục luật định, có xác nhận của chủ đầu tư.
Người nhận chuyển nhượng hợp đồng kế thừa quyền và nghĩa vụ của người mua trước đối với chủ đầu tư. Điều đó có nghĩa bạn cần biết người trước đã trả bao nhiêu, còn nợ đợt nào, có đang thế chấp hợp đồng ở ngân hàng không, có thư bảo lãnh cho căn đó không. Trả tiền cho người bán mà chưa có xác nhận của chủ đầu tư là để mình đứng ngoài hợp đồng.
Ví dụ giả định: anh Phong mua lại hợp đồng một căn hộ từ người quen, trả đủ tiền chênh rồi mới mang giấy tờ tới chủ đầu tư thì phát hiện hợp đồng đã được thế chấp cho ngân hàng để vay. Việc chuyển nhượng bị treo cho tới khi người bán tất toán khoản vay. Nếu anh Phong hỏi chủ đầu tư và ngân hàng trước khi trả tiền, rủi ro này đã lộ ra từ đầu.
Những dấu hiệu cần dừng lại
Luật mới không làm biến mất các cách thu tiền lách luật. Nếu gặp một trong những tình huống dưới đây, hãy dừng lại hỏi kỹ trước khi chuyển tiền:
- Dự án mới là khu đất trống, chưa có giấy phép xây dựng, chưa xong móng, nhưng đã mời "đặt chỗ", "đóng tiền thiện chí", "ký thoả thuận ưu tiên".
- Khoản tiền đề nghị nộp trước khi ký hợp đồng mua bán vượt 5% giá bán, dù được gọi bằng tên khác.
- Đợt thanh toán đầu, cộng cả cọc, vượt 30% giá trị hợp đồng.
- Yêu cầu chuyển tiền vào tài khoản cá nhân, công ty môi giới, hoặc nộp tiền mặt không có chứng từ của chủ đầu tư.
- Không có bảo lãnh của ngân hàng cho nhà hình thành trong tương lai, hoặc chủ đầu tư lảng tránh khi được hỏi.
- Hợp đồng ghi "giá tạm tính", "giá sẽ thông báo sau" trong khi đã đòi tiền.
Khi dự án đã thu tiền theo cách không đúng luật và bạn đang có khoản tiền lớn trong đó, hỏi luật sư trên AI Cố Vấn để được xem giấy tờ, biết mình có căn cứ đòi lại hay yêu cầu bồi thường như thế nào.
Trình tự an toàn khi mua nhà dự án theo luật mới
Gom lại thành các bước người mua nên đi theo:
- Hỏi và kiểm văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.
- Đọc thoả thuận đặt cọc: mức cọc không quá 5%, giá bán ghi rõ, điều kiện hoàn cọc, thời hạn ký hợp đồng mua bán.
- Chuyển tiền cọc vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại tổ chức tín dụng, giữ chứng từ.
- Khi ký hợp đồng mua bán, đối chiếu tiến độ thanh toán với các mức trần 30%, 70% hoặc 50%, 95%; nhận văn bản bảo lãnh.
- Theo dõi tiến độ xây dựng; chỉ thanh toán đợt tiếp theo khi mốc xây dựng tương ứng đã đạt.
- Khi nhận bàn giao, kiểm diện tích thông thuỷ, chất lượng; giữ 5% cuối cho tới khi có sổ theo đúng hợp đồng.
Mỗi bước đều để lại một tờ giấy: văn bản thông báo đủ điều kiện, thoả thuận đặt cọc, chứng từ chuyển tiền, hợp đồng mua bán, thư bảo lãnh, biên bản bàn giao. Hãy lưu bản chụp của tất cả ở một nơi, ghi chú ngày tháng. Khi có tranh chấp, người mua có hồ sơ đầy đủ luôn ở thế mạnh hơn, dù tranh chấp được giải quyết bằng thương lượng, hoà giải hay ra toà.
Câu hỏi thường gặp
Theo luật mới, mua nhà dự án được đặt cọc tối đa bao nhiêu?
Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà ở hình thành trong tương lai, và chỉ khi nhà ở đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Thoả thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán.
Đợt thanh toán đầu tiên mua căn hộ dự án là bao nhiêu?
Không quá 30% giá trị hợp đồng, đã bao gồm tiền đặt cọc. Đây là mức trần; hợp đồng có thể quy định thấp hơn. Các đợt sau phải phù hợp tiến độ xây dựng và mức trần trước bàn giao, trước khi cấp sổ.
Phiếu giữ chỗ khi dự án chưa đủ điều kiện có hợp pháp không?
Luật mới chỉ cho phép thu tiền đặt cọc khi nhà ở đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Các khoản thu trước thời điểm đó dưới tên gọi khác đều tiềm ẩn rủi ro lớn cho người mua; bạn nên hỏi kỹ căn cứ pháp lý trước khi nộp.
Chủ đầu tư chậm giao nhà thì ngân hàng bảo lãnh trả lại tiền không?
Nếu căn nhà có bảo lãnh và chủ đầu tư không bàn giao theo cam kết, người mua có quyền yêu cầu ngân hàng bảo lãnh hoàn lại khoản tiền đã ứng trước trong phạm vi cam kết. Đọc kỹ thời hạn và điều kiện trong văn bản bảo lãnh.
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ khi nào?
Luật có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, sớm hơn mốc 1/1/2025 dự kiến ban đầu, cùng ngày với Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023. Hợp đồng ký từ ngày đó chịu khung luật mới, còn giao dịch đang dở có quy định chuyển tiếp riêng.
Có nên chuyển tiền cọc cho nhân viên môi giới không?
Không nên. Luật mới yêu cầu chủ đầu tư nhận tiền qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng. Chuyển tiền vào tài khoản của chủ đầu tư và giữ chứng từ; tiền đưa cho cá nhân trung gian rất khó đòi khi có sự cố.