Luật Đất đai 2024 (hiệu lực 1/8/2024) viết lại phần thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hướng cụ thể hơn: liệt kê từng loại dự án được thu hồi đất vì phát triển kinh tế – xã hội, cho phép bồi thường bằng đất khác mục đích hoặc bằng nhà ở, và đặt nguyên tắc bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất ở. Giá đất tính bồi thường là giá đất cụ thể, xác định theo nguyên tắc thị trường.
Người có đất trong vùng dự án thường nghe nhiều tin trái ngược. Bài này so sánh luật cũ và luật mới ở những điểm người dân quan tâm nhất, và nêu việc nên làm khi nhận thông báo thu hồi. Thông tin tính tới thời điểm viết; quy định cụ thể về mức hỗ trợ, cách tính do văn bản hướng dẫn và quyết định của tỉnh ban hành, bạn tra văn bản hiện hành trên cơ sở dữ liệu văn bản pháp luật.
Trước và nay: những điểm khác
Bảng gom các điểm người bị thu hồi đất hay hỏi. Chi tiết điều kiện nằm ở luật và văn bản hướng dẫn.
| Nội dung | Theo Luật Đất đai 2013 | Theo Luật Đất đai 2024 |
|---|---|---|
| Trường hợp thu hồi vì phát triển kinh tế – xã hội | Nêu theo nhóm dự án, khá khái quát | Liệt kê cụ thể từng loại công trình, dự án |
| Hình thức bồi thường | Chủ yếu bằng đất cùng mục đích hoặc bằng tiền | Thêm bồi thường bằng đất khác mục đích hoặc bằng nhà ở, nếu địa phương có quỹ và người dân có nhu cầu |
| Tái định cư | Có quy định bố trí tái định cư | Đặt nguyên tắc khu tái định cư phải được chuẩn bị trước khi thu hồi đất ở |
| Giá đất bồi thường | Giá đất cụ thể, tính theo thời điểm quyết định thu hồi | Giá đất cụ thể theo nguyên tắc thị trường, gắn với thời điểm phê duyệt phương án bồi thường |
| Bảng giá làm nền | Khung giá Chính phủ, bảng giá 5 năm | Không còn khung giá, bảng giá lập hằng năm |
Những thay đổi này không làm việc thu hồi đất trở nên dễ chịu, nhưng cho người dân nhiều căn cứ hơn để hỏi và đối chiếu: dự án có thuộc danh mục luật cho phép không, phương án có chọn được hình thức bồi thường khác không, khu tái định cư đã sẵn sàng chưa.
Danh mục dự án được thu hồi đất: cụ thể hơn
Dưới luật cũ, các trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được nêu theo nhóm, và phần lớn việc xác định một dự án cụ thể có thuộc diện hay không dựa vào nghị quyết của hội đồng nhân dân cấp tỉnh. Cách viết khái quát khiến người dân khó biết dự án gần nhà có thật sự thuộc diện được thu hồi bắt buộc hay phải thoả thuận.
Luật 2024 liệt kê cụ thể từng loại: công trình giao thông, thuỷ lợi, cấp nước, năng lượng, công trình văn hoá, y tế, giáo dục, thể thao, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, dự án nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, khu đô thị và một số dự án khác theo điều kiện. Dự án không nằm trong danh sách thì nhà đầu tư phải tự thoả thuận nhận chuyển nhượng với người dân, không dùng cơ chế thu hồi.
Với người có đất, đây là câu hỏi đầu tiên nên đặt: dự án này là loại gì, thuộc trường hợp nào trong luật. Câu trả lời quyết định bạn đang ở thế bị thu hồi theo giá bồi thường hay đang ở thế thương lượng giá với nhà đầu tư.
Bồi thường: có thêm lựa chọn
Bồi thường bằng đất khác mục đích. Người bị thu hồi đất nông nghiệp, nếu địa phương có quỹ đất và người đó có nhu cầu, có thể được bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác, chẳng hạn đất ở, thay vì chỉ nhận tiền hoặc đất nông nghiệp khác.
Bồi thường bằng nhà ở. Người bị thu hồi đất ở có thể được bồi thường bằng nhà ở, phù hợp với điều kiện quỹ nhà của địa phương. Điều này giúp những gia đình không đủ khả năng tự xây lại.
Giá đất cụ thể theo nguyên tắc thị trường. Giá đất tính bồi thường do cơ quan có thẩm quyền quyết định, xác định theo các phương pháp định giá luật quy định. Bảng giá đất lập sát thị trường hơn cũng góp phần đẩy giá cụ thể sát hơn.
Tài sản trên đất, chi phí đầu tư vào đất. Nhà, công trình, cây trồng, vật nuôi, chi phí đầu tư vào đất còn lại vẫn được bồi thường theo quy định. Ghi nhận đầy đủ hiện trạng khi kiểm đếm là việc quan trọng nhất với phần này.
Tái định cư trước, thu hồi sau
Một điểm mới được nhiều người chú ý là nguyên tắc bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất ở. Luật giao chính quyền cấp tỉnh trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất, và khu tái định cư phải có hạ tầng đồng bộ, phù hợp với điều kiện phong tục, tập quán của cộng đồng nơi có đất bị thu hồi.
Ý nghĩa thực tế: một gia đình bị thu hồi đất ở và không còn chỗ ở khác trên địa bàn không phải rơi vào cảnh nhận tiền, dọn đi, rồi đi thuê nhà chờ nhiều năm vì khu tái định cư chưa xây xong. Nếu dự án tái định cư chưa sẵn sàng, đó là điều bạn có quyền nêu ra khi góp ý phương án bồi thường.
Luật cũng quy định trường hợp người được bố trí tái định cư mà tiền bồi thường về đất không đủ để mua suất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ phần chênh lệch. Cách xác định suất tối thiểu do tỉnh quy định, bạn đối chiếu quyết định của tỉnh mình.
Các khoản hỗ trợ đi kèm bồi thường
Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất. Người bị thu hồi đất nông nghiệp đang trực tiếp sản xuất, hộ kinh doanh phải ngừng kinh doanh vì thu hồi đất, được xem xét hỗ trợ để ổn định đời sống và sản xuất trong một thời gian. Mức và thời gian hỗ trợ do văn bản hướng dẫn và quyết định của tỉnh quy định.
Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm việc làm. Người mất đất sản xuất được hỗ trợ học nghề, giới thiệu việc làm. Luật mới nhấn mạnh việc lập phương án đào tạo, chuyển đổi nghề cùng lúc với phương án bồi thường, để người dân biết trước mình được hỗ trợ gì.
Hỗ trợ di dời, thuê nhà tạm. Gia đình phải di chuyển chỗ ở được hỗ trợ chi phí di chuyển; trong thời gian chờ tái định cư có thể được hỗ trợ tiền thuê nhà ở tạm hoặc bố trí nhà tạm theo quy định của tỉnh.
Các hỗ trợ khác do tỉnh quyết định. Ngoài các khoản luật nêu, chính quyền cấp tỉnh có thể quyết định biện pháp hỗ trợ khác phù hợp với thực tế địa phương. Vì vậy hai dự án ở hai tỉnh khác nhau có thể có mức hỗ trợ khác nhau, dù cùng một luật.
Việc nên làm khi nhận thông báo thu hồi đất
Quy trình thu hồi có nhiều bước, mỗi bước là một cơ hội để bạn kiểm tra và góp ý. Trình tự khái quát:
- Đọc kỹ thông báo thu hồi: tên dự án, căn cứ, diện tích dự kiến thu hồi, thời gian điều tra, khảo sát, kiểm đếm. Giữ bản gốc và chụp lại.
- Kiểm xem dự án thuộc loại nào trong danh mục luật, có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm của địa phương không.
- Có mặt khi kiểm đếm; đề nghị ghi đầy đủ diện tích, loại đất, nhà, công trình, cây trồng; đọc kỹ biên bản trước khi ký, ghi ý kiến nếu không đồng ý.
- Theo dõi dự thảo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được niêm yết; góp ý bằng văn bản trong thời hạn lấy ý kiến, nêu rõ hình thức bồi thường bạn mong muốn.
- Khi có quyết định phê duyệt phương án và quyết định thu hồi, đọc kỹ giá đất, các khoản hỗ trợ, nơi tái định cư; nếu thấy sai, khiếu nại theo thủ tục trong thời hạn luật định.
- Giữ toàn bộ giấy tờ, biên bản, ảnh chụp hiện trạng để dùng khi khiếu nại hoặc khởi kiện.
Thu hồi đất thường liên quan đến tài sản lớn nhất của một gia đình. Khi giá bồi thường hoặc diện tích kiểm đếm có tranh cãi, hỏi luật sư trên AI Cố Vấn để được xem hồ sơ trước khi ký nhận tiền hay ký biên bản bàn giao.
Những điều không thay đổi
Luật mới vẫn giữ thời hạn thông báo thu hồi trước khi có quyết định: đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp có thời hạn thông báo khác nhau, đất phi nông nghiệp dài hơn. Luật vẫn giữ cơ chế cưỡng chế kiểm đếm và cưỡng chế thu hồi khi người có đất không hợp tác, kèm các điều kiện về vận động, thuyết phục.
Người sử dụng đất không đủ điều kiện được bồi thường về đất, chẳng hạn đất lấn chiếm sau mốc luật định, vẫn có thể được xem xét hỗ trợ theo quy định của tỉnh, nhưng không được bồi thường như người có quyền hợp pháp. Vì vậy những thửa chưa có sổ nên được làm sổ hoặc ít nhất gom chứng cứ về thời điểm sử dụng từ sớm, trước khi có dự án.
Quyền khiếu nại quyết định hành chính về thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường và quyền khởi kiện tại toà án vẫn giữ nguyên. Sau khi sắp xếp toà án năm 2025, việc khởi kiện hành chính nộp tại toà án nhân dân theo thẩm quyền mới; hỏi kỹ toà nào thụ lý trước khi nộp đơn.
Câu hỏi thường gặp
Luật Đất đai 2024 có thay đổi giá đất bồi thường không?
Giá đất tính bồi thường vẫn là giá đất cụ thể do cơ quan có thẩm quyền quyết định, nhưng luật mới đặt nguyên tắc định giá theo thị trường, bỏ khung giá và lập bảng giá hằng năm, gắn thời điểm xác định giá với lúc phê duyệt phương án bồi thường.
Bị thu hồi đất ruộng có được đền bù bằng đất ở không?
Luật mới cho phép bồi thường bằng đất có mục đích khác với loại đất bị thu hồi, trong đó có đất ở, nếu địa phương có quỹ đất và người bị thu hồi có nhu cầu. Đây không phải quyền đương nhiên mà tuỳ điều kiện của từng nơi.
Chưa có chỗ tái định cư thì có bị buộc giao đất không?
Luật đặt nguyên tắc chuẩn bị khu tái định cư trước khi thu hồi đất ở. Nếu khu tái định cư chưa sẵn sàng, bạn nên nêu rõ trong ý kiến góp ý phương án và khiếu nại nếu quyền được bố trí chỗ ở không được bảo đảm.
Làm sao biết dự án có thuộc diện Nhà nước được thu hồi đất không?
Xem tên dự án, loại công trình trong thông báo thu hồi, đối chiếu với danh mục trong luật và kế hoạch sử dụng đất hằng năm của địa phương. Dự án không thuộc danh mục thì nhà đầu tư phải tự thoả thuận với người có đất.
Không đồng ý giá bồi thường thì làm gì?
Góp ý bằng văn bản khi phương án được lấy ý kiến, sau đó khiếu nại quyết định phê duyệt phương án theo thủ tục hoặc khởi kiện tại toà án. Giữ đủ biên bản kiểm đếm, ảnh hiện trạng và chứng cứ giá đất để làm căn cứ.
Đất chưa có sổ bị thu hồi có được bồi thường không?
Có thể được bồi thường nếu đủ điều kiện được cấp sổ theo luật, dù chưa làm sổ. Nếu không đủ điều kiện, người dùng đất có thể được xem xét hỗ trợ theo quy định của tỉnh nhưng không được bồi thường như đất có quyền hợp pháp.